Бизнес план

Съгласно закона за индустриалните паркове Oбн., ДВ, бр. 21 от 12.03.2021  

Чл. 26. Бизнес планът на оператора съдържа:

1. анализ на средата;

2. анализ на пазара;

3. анализ на конкуренцията;

4. маркетингов план;

5. план за управление;

6. оперативен план;

7. финансов план;

8. източници на финансиране;

9. приложения.

1. АНАЛИЗ НА СРЕДАТА

Анализа на средата има за цел да представи бранша, в който ще се развива дружеството, тенденции и специфики на пазара. Средата бива външна и вътрешна.

Външна среда:

Индустриалните зони (ИЗ) са специфичен тип компании, обвързани с правителствени приоритети и законодателно регламентирани със Закон за индустриалните паркове Oбн., ДВ, бр. 21 от 12.03.2021 г. Индустриален парк е (Чл. 4. (1) ЗИП) обособена територия, разположена в една или повече общини, за която са осигурени устройствени, технически и организационни условия за производствени дейности.  

Индустриалната зона е не просто област, районирана и планирана с цел индустриално развитие, но и договорно партньорство между държавата или неин представител, община или неин представител и частни организации със същата цел. Индустриалните зони са със съществено значение за регионалното развитие и касаят националната и местните стратегии за регионално развитие. Независимо дали са администрирани от публични или частни компании зоните представляват локации, на които се изграждат структури със специфична икономическа насоченост, допринасящи за развитието на целия регион. В този смисъл развитието на Индустриална и логистична зона – Перник ЕАД представлява не само развитие на едно дружество, а развитие на цялата област и съответно подкрепа по линия на договорните отношения, на деловите отношения, на общите процедури за вземане на решения, на споделянето на инвестиционния риск както и на финансирането ще се търси и по линия на регионалното развитие.

Политически фактори

В България реиндустриализацията, която е заложена в стратегическите документи се случва по два начина: като се възстанови индустриалната база или като се изгражда нова такава. В Стратегия за развитие на индустриалните зони 2015- 2020г. за Югозападен регион основна цел е подобряване на бизнес инфраструктурата в индустриалните зони и изграждане на нови такива. В Стратегията за развитие на Област Перник, се посочва, че: Основната причина за липсата на балансирано икономическо развитие в региона е липсата на ресурси и инфраструктура, които да подкрепят алтернативни производства, както и значително ограничения капацитет на областта да ги генерира или привлече.

Близостта на София-град е както ресурс, така и заплаха за икономическото развитие на област Перник. От една страна, значително по-развитата инфраструктура в столицата, така и вече изградените индустриални мрежи. В сравнимост със София, област Перник е ниско привлекателен регион за развитие на бизнес по принцип, и регион, в който определени типове бизнес не могат да бъдат развивани. София оказва не само негативно влияние върху инвестициите, но влияе силно и върху пазара на труда като голяма част от хората в трудоспособна възраст от Перник и областта, намират работа в София.

От друга страна, близостта до София е голям позитив. Подкрепата и изграждането на допълващи производства, представлява изключително ценна възможност за развитието на област Перник, а това е възможно чрез изграждането на мрежа от технологична и физическа инфраструктура, квалифициран персонал, целеви обществени услуги, мрежи от бизнес организации и целенасочени действия на местната администрация, които да намалят пределните разходи за основаване и работа на определен тип производства. Това един от подходите, които могат да направят областта привлекателно място за развитие на определен сектор. Това ще привлече обратно от София, много жители на областта, които ще предпочетат да се върнат вместо да пътуват ежедневно.

Всеки регион трябва да развива своята икономика и това е условие от първа необходимост за постигането на добро качество на живота в областта.

Ценовата конкурентоспособност, (т.е. ниски оперативни разходи, вкл. за труд) което е основна стратегия на областта към момента, не е устойчива в средносрочен към дългосрочен план. Същевременно икономическите анализи, приложени в Стратегията за развитие на Област Перник, показват, че към момента е налично сравнително стабилно равновесие, което може да послужи за отправна точка за преструктуриране и оптимизиране на регионалната икономика.

Икономически фактори

Изграждането на индустриални и логистични паркове е приоритет както на национално така и на регионално ниво. Изграждането на Индустриална и логистична зона Перник е част от стратегията за регионално развитие на областта. В близост съществуват други, конкуретни логистични паркове, например Индустриален парк – Божурище, и Индустриален парк София-Изток. В случая обаче важи казаното по-горе. Това е както недостатък, така и позитив. Позитив е защото, близостта до София е както конкуренция така и връзка. Акцентът върху изграждането на допълващи производства би дал специфичната уникалност на икономиката в Пернишка област, а така също ще привлече обратно квалифициран персонал, който сега пътува, за да работи в София. Така също от гледна точка на логистиката Перник попада в т. Нар. логистичен триъгълник т. нар триъгълникът между Костинброд, Нови Хан и Елин Пелин, който формира нова макро-индустриална зона, която се състои от няколко логистични проекта. Презастроеността и липсата на свободни площи в София и близкото разстояние до Перник с удобни транспортни коридори е също така от полза за развитието на индустриален парк и изобщо за регионалното развитие на областта.

В този контекст е продуктивно да се разработи т. нар. стратегия „Дългата опашка” (Long Tail), която позволява на предприятията да реализират значителна печалба от продажбата на специфични продукти с малки обеми на много клиенти, вместо да се продават само големи обеми от популярни продукти на ограничен брой потребители. Концепцията за дългата опашка дава перспектива пред компаниите, които нямат масова и глобално разпознаваема продукция, да постигнат много добри резултати. В рамките на индустриалната зона може да се комбинира много ефективно масово производство с производство на нишови продукти (базирани на ефективното масово производство) и съчетавайки го с подходящите канали за дистрибуция и маркетинг, може значително да се увеличат обичайните ефекти от ИЗ.

Обобщено казното има ясни тенденции, заложени в дългосрочните стратегии, че логистичните зони е приоритет да бъдат изграждани и с тях да се търси развитие на местната икономика. Към настоящия момент икономиката в област Перник е сравнително стабилна и позволява преструктуриране. Налична е и нужната политическа подкрепа. 

Демографски фактори

От гледна точка на социалните и демографските фактори, то предизвикателствата, пред които е поставена област Перник са идентични с тези на национално ниво, но е наличен малко по-висок интензитет на проблема. Причините за демографския срив са подобни на областно и национално ниво: ниска раждаемост, демографска структура, доминирана от възрастни поколения, както и значителна миграция на млади поколения извън територията. Специфичен за област Перник демографски фактор е близостта на най-високо платения пазар на труда в страната (София), което означава, че за голяма част от (особено високо квалифицираните) млади семейства напускането на областта е сравнително лесно. Отново този фактор е двузначен. Развитието на успешен индустриален парк може да привлече обратно към Перник висококвалифицираните специалисти и млади семейства, а така също близостта до София означава, че привличането на хора в областта също е по-лесно.

Каква е нормативната уредба, основни закони, процедури и правила в бранша?

В Република България нормативната база за изграждане и функциониране на Индустриален парк е уредена чрез Закон за индустриалните паркове Oбн., ДВ, бр. 21 от 12.03.2021 г. 

Законовата основа за свободните икономически зони обаче е създадена още през 1987 г. със специален Указ № 2242, обнародван, ДВ, бр. 55 от 17 юли 1987 г., като мярка за привличане на инвеститори. Нормативната уредба на индустриалните зони у нас е концентрирана в още няколко акта. По-нов и по-висш по ранг е Законът за митниците (в сила от 01.01.1999 г.); Закон за насърчаване на инвестициите (ЗНИ) и в Правилника за неговото прилагане (ППЗНИ), които въвеждат система от насърчителни мерки за инвестициите съгласно Регламент № 651/2014 на Европейската комисия. Регламентирани са и три големи групи насърчителни мерки, в т.ч. данъчни преференции и облекчения:

1. Данъчни облекчения по Закона за корпоративното

подоходно облагане (ЗКПО) и мерки по Закона за насърчаване на заетостта (ЗНЗ).

2. Мерки по Закона за насърчаване на инвестициите, насочени предимно към големи

инвестиции (над 1-2 млн. лв.).

3. Ресурси от Структурните фондове на национално ниво 

Общите данъчни облекчения могат да бъдат: Данъчни облекчения при наемане на безработни лица; Данъчно стимулиране при предоставяне на стипендия; Освобождаване от корпоративен данък при наемане на хора с увреждания.

България има една от най-ниските ставки за корпоративен данък в Европа (10%).

Какви са основните юридически субекти, конкуренти и ключовите доставчици? (общо описание):

- Профил на инвеститорите:

Според научни публикации, които изследват характеристиките на индустриалните паркове в България, профилът на инвеститорите е следният: 66,7% са заети в производството, 20% - с високотехнологични дейности, 33,3% работят в областта на транспорта и само една компания се занимава с търговска дейност. 43,3% са фирми с чуждестранно участие, а останалите компании са с изцяло български капитали. Няма инвестиция, по-стара от 5 години, без значение дали става въпрос за местни или за чуждестранни лица. Преобладават инвестициите в производствени дейности, което оправдава усилията на държавата в изграждане на индустриални зони. Въпреки засиления интерес на български компании към инвестиции в производство те все още нямат капацитета и опита да направят или да управляват инвестиции в размер над 20 млн. лв. и съответно не се ползват с доверие пред финансовите институции, за да бъдат кредитирани в такъв размер.

Операторът на дадена икономическа зона би трябвало да насочва своите усилия към

средно големи и големи фирми, а не към привличане на малки компании и всички. комуникационни политики трябва да са съобразени с този факт. Привличането на микро и малки предприятията е допустимо само ако те са в нови пазарни ниши.

По отношение на броя на заетите лица в дружествата, с до 10 човека са 30%, с 11 до 50 заети са 36,67%, а с над 50 – 33,3%. Средният брой заети общо в предприятията е 96, а медианата е 24. Всички компании с по-голям брой заети лица са с чуждестранно участие. Производствените компании имат по-голяма полза от реализиране на инвестицията в ИЗ.Инвестициите не са под 1 млн. лв. Сред инвестиралите в индустриалните зони няма фирми от сектора на косвените услуги. Това е индикация за оператора на индустриалния парк къде трябва да съсредоточи усилията си за презентиране на възможностите на зоната – изцяло към средни и големи компании.

- Причини за инвестиции в индустриален парк:

Като причини за избор на даден индустриален парк и възможност за реализиране на инвестиция са посочени най-вече наличието на подходяща инфраструктура; добър инвестиционен климат и подходящо географско местоположение. По-малко значение се придава на ниското данъчно облагане. Достъпът до квалифициран персонал също оказва влияние върху решението за инвестиране, но много често инвеститорите привличат чужди специалисти на длъжностите, изискващи аналитични и интерпретативни способности, а не разчитат на местния трудов пазар. Облекчаването на административната тежест е сред приоритети на инвеститорите. Облекчаването на административната тежест е уредено в Закона, а що се отнася до местоположение и инвестиционен климат, Перник е в изключително подходяща позиция.

По отношение на вътрешната среда:

Индустриален парк – Перник следва да се приеме, че ще функционира като парк тип А – общ, в който няма специализация на производствени дейности, а териториите се проектират основно в няколко направления:

- Индустриален парк за чисти производствени дейности;

- Логистичен и мултимодален терминал с връзки към международните транспортни коридори и железопътната линия, който ще бъде част от макро-индустриална и логистична зона;

- Административен и бизнес център

- Складова, производствена или търговска база.

Възможни цели на оператора на индустриален парк/зона биха могли да бъдат: оптимизиране на потреблението на ресурси; увеличаване и мобилизиране на местните поддоставчици; консолидиране на местната икономическа мрежа; постигане на устойчива привлекателност на региона; привличане на липсващи ресурси, в т.ч. знания, умения и практики; повишаване на заетостта; увеличаване на общинските/държавните приходи; привличане на чуждестранен капитал; оптимизиране и реиндустриализация на регионалната икономика; подсигуряване на площи за индустриално развитие; извличане на печалба от притежаваните активи. 

Възможни цели на инвеститора/ползвателя на услугата са: споделяне на услуги и инфраструктура, мултимодалност; понижаване на разходите чрез намаляване на административната тежест при изграждането на производствени инсталации; редуциране на разходите чрез реализиране на икономии от мащаба при непроизводствените дейности; понижаване на данъчната тежест; намаляване на променливия компонент на разходите за производство (ефект на мрежата); избягване на наложени рестриктивни/ протекционистични политики на целевия пазар; увеличаване на печалбата. 

Анализ на силните и слабите страни и на възможностите и заплахите (SWOT анализ), базиран на информацията от Стратегията за развитие на област Перник:

Както се вижда от този слот анализ, заложен в Стратегията за развитие на Перник, създаването на Индустриален парк е основна и ключова дейност за реализиране на възможностите за регионално развитие и е от управленско значение както за региона така и за страната. Законът за индустриалните паркове, който е приет междувременно, позволява да се предприемат стъпки в тази посока.

2. АНАЛИЗ НА ПАЗАРА

Тази част най-често описва целевия пазар на компанията, включително главните особености на клиентите и нуждите им. 

Привличането на подходящи инвеститори, които имат интерес за развитие на бизнеса си в Перник, би могло да запази по-висока цена на имотите и няма да е нужно тя да се намалява, за да бъдат по този начин привлечени инвеститори. Ето защо е важно да се направят анализи на потенциалните категории инвеститори и в последствие да се проведат преговори с тях.

Три посоки:

1. Търговци, които имат полза за създаване на своя търговска верига или складова база (при липса на конкуренция).

2. Производства, чиито работници са жители на Перник (или които биха наели работници от Перник) и които имат полза да наемат или изградят производствена база.

3. Логистика

1. Привличане на инвеститори в Перник. Такива вериги са характерни за повечето индустриални зони. Тези търговци могат да бъдат привлечени: а) с цел да наемат търговска площ; б) с цел да наемат складова площ в) с цел да наемат производствена площ в) с цел да наемат офиси.

Кои конкретно са те за Перник:

- Домашна техника – Technomix, Zora, Technomarket нямат присъствие в Перник, а има само 1 магазин на Technopolis

- Хранителни търговци (Billa, Kaufland, Lidl, T-market имат по 2 магазина, веригата Фантастико и KAM имат 1 магазин, а веригите Metro, ProMarket, HIT, нямат присъствие и биха били потенциални клиенти)

- Магазини за детски стоки – Нямат присъствие в Перник и са потенциални клиенти: Jumbo, Hippoland, Vis Vitalis Bulgaria, Comsed

- Мебели & стоки за дома – в Перник от този тип има само магазин на JYSK. Потенциални клиенти са: IKEA, Homey, Como, Aiko, Nov Dom, Martineli, Domko, Yavor и т.н.

- Спорт – Големи вериги за спортни стоки също нямат присъствие в Перник: Sport Depot, Decathlon.

2. Производства, чиито работници са жители на Перник (или които биха наели работници от Перник) и които имат полза да наемат или изградят производствена база.

- Следва да се проучи в каква сфера са заети работниците от Перник, които работят в София. По размер на работната заплата област Перник заема 23-то място в България. В същото време най-високи са заплатите в столицата, само на 40км, което кара много от перничани да работят в София.

В Перник преобладават малките фирми като относителения дял на предприятията с до 9 заети лица в общия брой предприятия е 93.5 %, Само 5 % са предприятията с от 10 до 49 работника. Това означава, че е по-продуктивно да се търсят не толкова местни, а по-скоро външни инвеститори, като разбира се преговаря и с местните фирми, които биха имали полза от мултимодалността на услугите и клиентите в парка.

Хипотеза, която следва да се провери е, че ако съществуват определени фирми или производства, в които са заети много жители на Перник е възможно те да бъдат привлечени като инвеститори с цел намаляване на времето и разходите за пътуване на работниците и по-оптимизиран процес. Това е от голяма полза както за фирмите, така и за самите жители на Перник, които ще пътуват много по-малко, ще бъдат обществено по-удовлетворени и ще вливат много повече средства в икономиката на града. 

По отношение на развиването на производства, които биха наели работници от Перник, в относителна близост има добър пример за това: В Костинброд се намират производствените съоръжения на Coca Cola, Олинеза и Jimmy’s. Сградата на Coca Cola е с разгърната застроена площ от 30,000 квадратни метра. Фабриката на Олинеза има разгърната застроена площ от 10,000 квадратни метра и беше завършена през 2000 г. Фабриката на Jimmy’s има разгърната застроена площ от 2,800 квадратни метра и включва също и 870 квадратни метра офис площи. Следователно може да се потърсят подобни инвеститори.

3. Логистика.

Според маркетинговите проучвания, двигателите в търсенето на логистични и индустриални площи са логистични оператори (42%), търговци (32%), търговци на мебели и магазини „направи си сам“ (10%), фармация (8%) и сектор производство (7%). Перник е в зона на т.нар триъгълникът между Костинброд, Нови Хан и Елин Пелин, който формира нова макро-индустриална зона, която се състои от няколко логистични проекта. Би могло да се проучи кои са, фирмите, които осъществяват логистични проекти в рамките на този триъгълник ки имат ли интерес те от свои логистични бази в Перник.

3. АНАЛИЗ НА КОНКУРЕНЦИЯТА

При анализа на конкуренцията е важно да се идентифицират преките и косвени конкуренти и да се представи стратегия за преодоляване на техните основни предимства. Това е важно за един бизнес план в контекста на пазарната икономика. Специално за индустриалните паркове обаче трябва да се каже, че те са повече или по малко част от национални и регионални стратегии, което влияе върху конкурентността. В България са развити най-вече индустриални паркове, в които държавата е направила най-голяма инвестиция. Към момента са регистрирани общо девет парка. 

Очаква се по линия на регионалното развитие да се направят инвестиции, които да подпомогнат по-западнали и икономически нестабилни региони. Същевременно обаче близостта до трансгранични магистрали, до летища и до големи икономически центрове е важна за развитието н абизнес парка и за привличането на инвеститори. В този смисъл Област Перник е перспективна за изграждане на индустриален парк, защото въпреки че има в близост негативното влияние на Софийска област и бизнес парковете, свързани със столицата, то тя има голям позитив от това – и с оглед на логистиката, и с това че е в близост до София, но не е част от Софийска област и с това, че конкуренцията с бизнес зоните може да доведе до партньорство и до разработване на поддържащи бизнеси.

И така при анализа на конкуренцията се вижда, че:

Индустриалните зони (със закупен терен за реализация на инвестиция) с частно, държавно или общинско участие в България са:

- Икономическа зона София-Божурище – 27 компании, оператор НКИЗ;

- Индустриална зона Телиш – 1 компания, оператор НКИЗ;

- Индустриален и логистичен парк-Бургас – 29 компании (с 35 проекта), оператор

ИЛПБ;

- Тракия икономическа зона – 27 компании в 6 проекта край Пловдив, оператор ТИЗ;

- Индустриален парк-Шумен – 9 компании (от които 3 с един и същи краен соб-

ственик), оператор „Ники - БТ“;

- Индустриална зона-Долна Митрополия – 6 работещи фирми (последна информация от

2009 г., няма известен оператор на зоната);

- Индустриален парк-Елин Пелин – 4 работещи фирми/10 закупили терени, оператор

ИПЕП;

- Индустриален парк-Русе – 3 работещи фирми, оператор ИПР (операторът е прекратил

дейност);

- Индустриална зона-Генерал Тошево – 6 фирми и 2 зърнопроизводители (данни от БТПП, последна информация от 2009 г., няма известен оператор на зоната.)

В непосредствена близост до Индустриална и логистична зона Перник са:

• ИП София-Божурище – 27 компании, оператор НКИЗ; Това е най-големият работещ индустриален парк в България и включва: зони за лека промишленост, средно-тежка промишленост, частни складове (логистични центрове), индустрия в сферата на услугите, изложбени търговски зали, молове и магазини, продажба на суровини за съответните индустрии.
• Индустриален парк Елин Пелин - Община Елин Пелин (притежава 10% дял) и частни компании, които са закупили земя в Парка или са заявили инвеститорски интерес (останалите 90%). Зоната е предвидена за транспортно-логистичен център с разположени още екологично чисти производства от леката промишленост.

Фирми, работещи в зоната: Овъргаз АД (природен газ), Богарис Бул ООД (инвестиции), Паладин Проперти Девелопмент (недвижими имоти), Глориент Инвестмънт ООД (недвижими имоти)

• По-различен е статутът на София ТехПарк, който е 100% държавна собственост и цели да създаде и реализира образователни програми, като същевременно предоставя поддържащи услуги по отношение на комерсиализацията на нови технологии, продукти и услуги. Няма преки пресечни точки с Проектът за индустриална зона Перник .

4. МАРКЕТИННГОВ ПЛАН

Предвижданията, които според направените проучвания са оптимални към момента и най-адекватни, са изграждане на модерен многофункционален комплекс, включващ търговски парк, обществена сграда, логистични сгради с обслужващи офиси и индустриални площи. Проектът включва също така много зелени площи и паркова среда.

Предвижданията са изчислени, като дял на общите части е 10% за търговските площи на обществената сграда и офисите. Процента общи части върху нетната площ е в размер на

10%, тъй като това е пазарната практика.

Плътността на застрояване е ограничена от пространството, необходимо за маневриране на

големи камиони. Предвидена е плътност на застрояване между 50% и 60%, като

съотношението на офисните площи в индустриалните сгради ще бъдат в размер на 10% от

общата им площ.

Предвижда се на територията на парка да се развиват и производства от различни отрасли.

Има възможност за синергия на проекта с околните индустриални обекти. Отчетена е

възможността да бъдат привлечени за инвеститори/наематели чужди компании, които търсят

да преместят производствената си дейност в България.

Една от най-важните характеристики на парка за създаване на дългосрочна стойност е

адекватната инфраструктура до и в имота.

Индустриална и логистична зона – Перник, като оператор има потенциала да развие индустриален парк в дългосрочен план.

5. ПЛАН ЗА УПРАВЛЕНИЕ

„Индустриална и логистична зона – Перник“ е публично предприятие - еднолично акционерно дружество, чиито едноличен собственик на капитала е Община Перник.

Дружеството е с едностепенна система на управление. Дружеството се управлява от:

1. Едноличен собственик на капитала – Община Перник чрез Общински съвет Перник, който решава въпросите от компетентността на Общото събрание (ОС).
2. Съвет на директорите (СД), който се състои от 3ма членове.

Дружеството се представлява пред трети лица от Изпълнителния директор. 

6.ОПЕРАТИВЕН ПЛАН

По данни на Националния статистически институт към 31 декември 2020 година населението на града наброява 71,504 души, което го прави най-многочисления град в Западна България, след столицата София. Разположен е на 25 километра югозападно от София, на 59 километра североизточно от Кюстендил, на 70 километра северно от Благоевград. Градът е стопански, културен и административен център на община с 2 града и 22 села, с обща площ 461.1 квадратни километра.

В града се провежда един от най-големите фестивали в Европа – международният ммаскараден кукерски фестивал „Сурва“. През 2009 г. гр. Перник официално е обявен за

европейска карнавална столица заради този фестивал. През град Перник преминават паневропейски транспортен коридор 4 (чрез европейски път E79 – автомагистрала „Люлин“ и автомагистрала „Струма“), паневропейски транспортен мкоридор 8 (чрез европейски път Е871 – първокласен път в посока област Кюстендил и мбългаро-македонската граница), републикански път II-63 в посока гр. Трън и българо- мсръбската граница, както и трасето на железопътната линия, свързваща Централна Европа и Гърция.

Намеренията са Индустриалният парк Перник да има лице на бул. „Скоростна магистрала“ на север. Булевардът е една от основните пътни артерии в Перник и осигурява на индустриалния парк отлична връзка с всяка една точка от града, както и връзка с автомагистрала „Струма“ на запад. Разстоянието от имотите, в които ще бъде разположен парка до центъра на града е около 3 километра и отнема няколко минути с автомобил. Това осигурява бърз и лесен достъп, както до центъра на Перник, така и до автомагистрала Струма, посредством бул. „Скоростна магистрала“. Зоната около парка обхваща основно индустриални обекти, но и жилищни обекти. В непосредствена близост на изток са разположени „Стомана Индъстри“, ТЕЦ „Република“, „САНИ-КОНС Зайо Байо“ и н„Колхида Метал“, на запад се намират „Хидрострой“ ООД, „Транс Лес – 82“ ЕООД, „Билд нИнженеринг В.В.Р.“ ООД, и „Сами-М“ ЕООД, а на север – Ocean Fenders. Град Перник разполага с 16 градски автобусни линии, 15 междуселищни автобусни линии и 9 междуобластни автобусни линии. Към момента достъпът с градски транспорт до индустриалния парк е ограничен, тъй като най-близките нспирки на градския транспорт не се намират в близост, но това предстои да се промени в нкраткосрочен план, тъй като в процес на изработка са нови генерален план за организацията нна движението и транспортна схема на град Перник.

Площта на обекта е 346 261 квадратни метра.

Според общия устройствен план на Перник имотът попада в предимно производствена зона (Пп). Съгласно необходимостта и предназначението, устройствената категория ще бъде мпроменена на три устройствени категории: Чисто производствена зона (Пч)

- максимална плътност на строителството – 80%

- максимален Кинт на строителството – 2.50

- минимум изисквани зелени площи – 20%

- максимална допустима височина – не е посочено

Смесена многофункционална зона (Смф)

- максимална плътност на строителството – 60%

- максимален Кинт на строителството – 5.00

- минимум изисквани зелени площи – 30%

Жилищна зона (Жм)

- максимална плътност на строителството – 40%

- максимален Кинт на строителството – 1.20

- минимум изисквани зелени площи – 40%

 Теренът има денивелация от юг на север. Общата площ на поземлените имоти възлиза на 346 261 квадратни метра.

Статут на земята 

Имотите са Урегулиран поземлен имот представляващ УПИ I – „Индустриална зона„ кв.558 кв. Караманица, гр.Перник и Урегулиран поземлен имот представляващ УПИ I – „Индустриална зона„ кв.559 кв. Караманица, гр.Перник, приет ОУП на гр.Перник с Протокол №39-1/2018г на ОБЕСУТ. 

Собственост

Терена е собственост на Община Перник и се състои от 2 съседни поземлени имота на територията на град Перник, обединени в Урегулиран поземлен имот с отреждане за „Индустриална зона“, при условията на зона „Пп“ предимно производствени. 

„Индустриална и логистична зона – Перник“ ЕАД, като бъдещ оператор на Индустриален парк Перник е отговорно за управлението и поддържането на вътрешната техническа инфраструктура, притежавани от собственика на индустриалния парк, в съответствие с техническите изисквания, определени с приложимите нормативни актове за съответните елементи на техническата инфраструктура, както и всички други комунални дейности, административното обслужване и съдействие на потребителите в индустриалния парк. То ще осигурява поддръжка на инфраструктурата и съоръженията собственост на Община Перник. 

Цели за развитие на „Индустриална и логистична зона – Перник“ ЕАД, както и очаквани резултати от функционирането и:

• Изграждане на модерен и конкурентен индустриален парк, който е организиран на принципа на устойчивото развитие и е съобразен както с тенденциите за развитие на индустриални паркове в световен мащаб, така и с Директивите и Пътните карти на ЕС;
• Привличане на преки чуждестранни инвеститори в сектори с висока добавена стойност;
• Привличане на инвеститори в сектори, които допринасят за по-високо регионално развитие и подобряване на благоденствието на местното население;
• Привличане на инвеститори, които създават повече работни места и биха привлекли местните работници, които работят в София обратно в Перник;
• Предоставяне на комунални, административни, логистични както и други услуги, според потребностите на инвеститорите;
• Предоставяне на имот с подходящи размери и инфраструктура, както и олекотени административни процедури с цел да се намали първоначалните инвестиционни разходи на инвеститора;
• Концентриране на дейността на взаимосвързани производства и услуги в една зона, което ще намали себестойността и ще повиши качеството на продукцията;
• Подобряване на инвестиционния климат на територията на Община Перник;
• Подпомагане създаването на нови бизнес дейности в региона; 
• Привличане на национални и чуждестранни инвеститори
• Подобряване на регионалната инфраструктура – реконструкция и модернизация на пътната мрежа, на железопътните връзки; рехабилитация на ВиК системи, на газопроводни и електропроводни системи; въвеждане на широколентови цифрови технологии за пренос на информация
• Подобряване на благосъстоянието и качеството на живот на жителите на Перник и областта, чрез осигуряването на нови работни места; чрез осигуряване на работодатели, които да намалят трафика на работници към София; чрез привличане на инвеститори - търговци в Перник, които освен работни места ще осигурят по-атрактивен местен пазар.
• Устойчиво регионално развитие и превръщането на Перник във важна логистична зона.

Предвижданията, които според направените проучвания са оптимални към момента и най-адекватни, са изграждане на модерен многофункционален комплекс, включващ търговски парк, обществена сграда, логистични сгради с обслужващи офиси и индустриални площи. Проектът включва също така много зелени площи и паркова среда. Предвижданията са изчислени, като дял на общите части е 10% за търговските площи на обществената сграда и офисите. Процента общи части върху нетната площ е в размер на 10%, тъй като това е пазарната практика. Плътността на застрояване е ограничена от пространството, необходимо за маневриране на големи камиони. Предвидена е плътност на застрояване между 50% и 60%, като съотношението на офисните площи в индустриалните сгради ще бъдат в размер на 10% от общата им площ. 

Предвижда се на територията на Зоната да се развиват и производства от различни отрасли. Има възможност за синергия на проекта с околните индустриални обекти. Отчетена е възможността да бъдат привлечени за инвеститори/наематели чужди компании, които търсят да преместят производствената си дейност в България. 

Индустриална и логистична зона – Перник ЕАД, като оператор има потенциала да развие и производствена зона в дългосрочен план.

Изграждане на инженерна инфраструктура

В обхвата на зоната преминава, Клон 1 Довеждащ водопровод от я.Студена с диаметър Ф1000 /стоманен /, като е необходимо изграждане на довеждаща инфраструктура помпена станция с резервар /осигуряване на напор за зоната/ и довеждащ водопровод с дължина - 500м. от Клон 1 с приблизителна стойност 800 000 хил.лв.

Налична мощност за ел захранване от довеждаща инфраструктура и предвижда ли се изграждане на допълнителни мощности по ел. захранване. Ако такава не е налична то от къде се довежда и разстояние в км. –необходима мощност 20 mW като се предвижда довеждаща инфраструктура с дължина 1,0 км и изграждане на под станция от 110 Кv , разположени на 0,5 км от границата на зоната с приблизителна стойност 4 500 000 лв .

Наличие на пречиствателна станция. На територията на Индустриалната и логистична зона е необходимо е изграждане на довеждаща инфраструктура дъждовна, битово фекална с дъжини 3200 м до същ.канализащиция с диметър Ф630, като там ще се заустват. Приблизителна стойност - 900 000 лв .

Възможност за включване към газопреносната мрежа и най близката точка за включване (км) Най-близката точка за включване към газопреносната мрежа е на границата на индустриалната зона .

Близост до ЖП инфраструктура в км.

В близост до Индустриялна и логистична зона – Перник /приблизително 3км./ се намира ЖП гара „Разпределителна“. Гарата разполага с 4 броя приемно-отправни коловози /ПОК/, максимална полезна дължина от 1080м. /минимална полезна дължина от 610м./, и е с осигурена ЕМЦ /електромеханическа централизация/ инсталация. Гара Перник - Разпределителна е електрифицирана и с нормално междурелсие (1435 mm)

7. ФИНАНСОВ ПЛАН

Постижими наемни условия

Направено е предположение относно потенциалното отдаване под наем на площите в проекта с оглед тенденциите на пазара на индустриални, логистични, офисни и търговски площи в България:

- Заетост: Предположена е структурна незаетост при стабилизиране на заетостта от 5% за всички площи. Това е от една страна, за да се обезпечи смяната на наемателите и площта, която може да стои "заключена" с договор за опция за разширяване. От друга страна, постоянната незаетост е стандартно предположение, което взимат предвид физическите ограничения на имота, многобройните наематели с различни нужди, както и непредвидени обстоятелства. Нарича се също структурна незаетост и отразява вродени трудности при отдаване на имота или специфична площ, която наемодателят решава да остави празна, за да се справи с договорни или други изисквания от страна на разширяването на наемателите. Това също позволява разширяване или разместване на наематели в сградата. 

- Такса поддръжка: Такса поддръжка е на принципа на „отворена книга“. Следователно наемодателят ще трябва да покрива разходите по поддръжка за свободните площи. Освен наемната цена, наемателите обикновено плащат допълнително и такса поддръжка. Таксата поддръжка покрива управлението на имота и разходите за комунални услуги в общите части. Конкретният размер на такса поддръжка зависи от няколко фактори, включително качеството на строителните материали, инсталациите в имота, типът на общите части, пр. 

Зададена е такса поддържка, която ще бъде определена в договора за експлоатация на Индустриален парк Перник.

- Индексация: базовият наем е индексиран с хармонизирания индекс на  потребителските цени на Европейския съюз, публикуван от Евростат (HICP EU27), който за целите на текущия анализ ще бъде предположен като константа от 1.5% за целия разглеждан период.

- Комунални услуги: наемателите следва да покриват всички комунални услуги за наетата площ. Разходите за отопление, климатизация, вентилация и електричество следва да бъдат префактурирани към наемателите, спрямо съответното потребление.

- Обществени разходи: Наемателят ще покрива таксата за битови отпадъци, а наемодателят ще покрива данъка върху недвижимите имоти, както и застраховката, тъй като това е пазарната практика. 

Приходи 

• Основният очакван приход следва да бъде формиран от Договор за експлоатация на Индустриален парк Перник

За да се привлекат първоначалните инвеститори може да е необходимо земята да се продава на под средната за пазара цена от собственика, което не формира приход за Дружеството. 

Разход за строителство

• Основния разход следва да бъде за прокарване на инфраструктура.
• Непредвидените разходи са бюджетирани на 3.0% от всички разходи за строителство.
• Непредвидените разходи са разходи, които ще се случат с висока степен на сигурност, но с известна неяснота относно точния размер. Това предположение се прави, за да отрази всички разходи, които не са известни в началото на строителството, но на статистическа база ще се случат. 

Непреки разходи

- Управлението на проекта е заложено на 2.0% от разходите. 

- Фиксирани разходи за консултантски услуги в зависимост от обема на всеки проект.

- Разходи правни услуги и маркетинг за годините на активно отдаване/продаване на всеки проект. 

- Отдаването на свободните площи ще се дължат комисиони в размер на 15.0% от годишния приход от наем за тези площи, а за продажбите – 3.0% от продажната цена, тъй като това е стандартна пазарна практика. Предположили сме, че само 50% от всички продажби и наеми ще се извършат чрез посредник, след сключване на договор за Оператор.

8. ИЗТОЧНИЦИ НА ФИНАНСИРАНЕ

• Безвъзмездни финансови средства, след като паркът получи официален статут, още повече, че принадлежи към зона с национално значение с оглед на регионалното развитие.

Съгласно ЗЗП чл. 22б ал. 1 е посочено, че:

"(1) По предложение на министъра на икономиката Министерският съвет може да отпуска средства за финансово подпомагане изграждането на елементи на техническата инфраструктура – публична общинска или държавна собственост, от най-близо изградения елемент на инфраструктурата до границите на: 1. имота за осъществяване на инвестиция от клас "А"; 2. индустриален парк, вписан в регистъра на индустриалните паркове."

• Съгласно „Националния план за възстановяване и устойчивост“ се предвижда насочване на 416.5 млн. лв. за Програмата за публична подкрепа за развитие на индустриални зони, паркове и сходни територии и привличане на инвестиции.

• Допълващо финансиране в периода 2021 - 2027 г. за индустриални паркове и зони е предвидено и по 3 оперативни програми чрез прилагане на подхода за интегрирани териториални инвестиции.

- "Конкурентоспособност и иновации в предприятията" 2021 - 2027 г. Акцент за бъдещото развитие на индустриалните паркове в частта подкрепа чрез финансов инструмент за повишаване на иновационния капацитет на предприятията. Тук влиза и дейността на различни и/или взаимосвързани производства в една локация.

- Програма "Научни изследвания, иновации и дигитализация за интелигентна трансформация" ще подпомага създаването на регионални иновационни центрове и/или специализирана научноизследователска и иновационна инфраструктура като част от планираните индустриални паркове. Потенциалните проекти ще бъдат базирани на картографиране на научноизследователския и иновационен потенциал на страната. Въпреки, че индустриален парк Перник е перспективно да бъде развиван като логистична и производствена зона, то това не отменя възможността да се използва дългогодишната традиция на индустриите типични за региона.

- "Развитие на регионите" е най-съществената програма по която ще се търси финансиране. Тази програма е за инфраструктурни мерки за насърчаване на икономическата активност: техническа инфраструктура и инфраструктура (включително сгради) за развитие на бизнес и индустриални паркове на територията на общините, бенефициенти по програмата.

- Освен безвъзмездни финансови средства са възможни и заеми. Съгласно Програмата за обществена поддръжка за развиване на индустриални зони, паркове и сходни територии и привличане на вложения е заложен механизъм, който включва композиция от безплатна финансова помощ и заеми, които да се извършват непосредствено от Европейската капиталова банка и/или в съдействие с нея чрез посреднически финансови институции с локално наличие.

Към източниците на финансиране следва да се добавят и различните стимули, които имат значение за привличане на инвеститори:

- финансово подпомагане за обучение за придобиване на професионална квалификация

- Възможност за закупуване на държавна и общинска земя без търг (при одобрение от съответния орган на централната или местна власт)

- възстановяване на разходите за осигуровки на работодателя за новоназначени служители за период до 24 месеца

- възможности за други форми за държавна помощ, институционална подкрепа, публично частно партньорство или създаване на смесени дружества – за приоритетни инвестиционни проекти

- различни видове сделки, сключени между инвеститора и търговско дружество, създадено с цел изграждане и развитие на индустриални зони

8. ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1

Големи и средни предприятия на територията на Област Перник:

-       Стомана Индъстри АД - http://www.stomana.bg/

Стомана Индъстри е водещ производител на стомана в България. Компанията е представена на Балканите и на международните пазари повече от 50 години и произвежда широка гама от продукти, включително дебелолистова ламарина, сортов прокат, стоманени сфери и специални профили.

- Колхида метал - https://kolhidametal.com/

„Колхида метал”АД е 100% частна компания, основана през 1992 г. Фирмата проектира, произвежда и доставя горещо поцинковани метални конструкции и изделия, съгласно технически спецификации, чертежи и изисквания на клиента, както за страната, така и за страните от ЕС. Дружеството предлага услуги като горещо поцинковане, прахово боядисване, 2 и 3 D лазерно рязане на ламарина и тръби,огъване на тръби и листов материал,заваръчни работи, със сертифицирано качество, износ на метални изделия и др.

-       Леми Трафо - https://www.lemi-trafo.com/bg/

Леми Трафо произвежда трифазни маслени и сухи разпределителни трансформатори с номинална мощност в диапазона от 25 kVA до 10,000 kVA, намиращи приложение в електроразпределителните мрежи. Компанията разполага с необходимите специалисти и технологично оборудване за производството на модерни трансформатори и притежава сертификати ISO 9001:2015, ISO 18001:2007, ISO 14000:2015, ISO 50001:2011. 

-      Галко АД - http://reshetki.bg

Повече от 50 години, ГАЛКО АД е утвърдено име в бранша в страната и чужбина, което е резултат от поддържането на високо качество и стремежа за разширяване на предлаганите услуги. От 2004 г. ГАЛКО АД е член на Германо-Българска индустриално-търговска камара. Износът представлява 65% от общия обем на производство. В производствената база в гр. Радомир разполага със собствена линия за поцинковане, множество обособени по дейности цехове, складове, административна сграда и открити площи. Всички те са оборудвани със съвременни машини и съоръжения, подемна и транспортна техника.

-       Електрик АQ - https://www.aqelectric.com/bg/

„AК Електрик“ АД е част AQ GROUP AB (Швеция), която е световен производител на части и системи за промишлени клиенти с високи изисквания. Опитът и познанията, натрупани от работата в AQ GROUP AB, им дават увереност за проектиране и изграждане на електрически табла и компоненти. Предприятието разполага с машинен цех с повече от 50 години опит,две бояджийски линии, заварочен цех за черни и цветни метали, машини за рязане, огъване и щанцоване на изделия от листов метал, цех за асеблиране и тестване на електрически табла до 20kV съобразно с IEC 61439, цех за производство на кабелни изделия,линия за катафорезно покритие. Електрик има проектантски екип за метални и механични конструкции и проектиране на електрически табла, по спецификация от клиента.

-       Радомир Индъстрийз- http://radomir-metal-industries.com/bg/index.php

Заводът е разположен на 1 800 000 кв.м. площ. Намира се на около 50 км. югозападно от столицата на Република България - гр. София, непосредствено до пътя София - Перник - Радомир - Кулата - Атина. Има отлично изградена инфраструктура, включително връзка с Националната ж.п. мрежа, и е захранен с природен газ. Предприятието разполага със собствена трансформаторна ел. станция, която има директна връзка с Националната електро менергийна система за високо напрежение. Опазването на околната среда е един от приоритетите в дейността на завода. Пречиствателните съоръжения отговарят на изискванията на Европейските стандарти за качество на въздуха и водите. 

-       Бесттехника - http://www.besttechnica.bg/main.php

Бесттехника ТМ-Радомир е публично акционерно дружество. Предприятието се намира близо до град Радомир, на около 45 км югозападно от София.Фабриката е построена по време на социализма с основната цел да обслужва нуждите на няколко различни индустрии. Бесттехника – ТМ Радомир е част от група компании, която предлага продукти и услуги в областта на инфраструктурата и тежкото машиностроене. Компанията майка в групата е Бесттехника и Ко. Има изградено име в производството на машини и оборудване за атомноелектрически централи, водноелектрически централи, вятърни генератори, черната и цветната металургия, циментовата индустрия, минната промишленост, както и в производството на кранове и подемни съоржения за заводи и пристанища. 

-       Сами-М - https://sami-m.com/

Компанията разполага с над 130 служителя, които работят, за да удовлетворят потребностите на потребителя. Портфолиото им включва повече от 100 артикула от различни серии. Техни доставчици са доказани европейски производители в бранша. Разполага със собствена лаборатория за входящ, текущ и последващ контрол.

-       Прим - Адрес: гр. Перник, ул. Рено 1

-        Колбасо - http://www.kolbaso.bg/

Колбасо се занимава с преработката на месо и производството на местни продукти. Основното производство на компанията се намира в гр. Батановци общ. Перник.

-       Вамид ООД - https://zemeneia.bg/

Компанията работи в сферата на млечната промишленост.

- Магма пак ООД - https://magmapack.com/

„Магма Пак“ ООД е създадена през 1997 г. Фирмата се занимава с изработка и печат на екологични хартиени опаковки и торбички. Работи основно с паразите в Европа, като 98% от продукцията й се изнася в ЕС. Фирмата разполага с модерно Японско и Европейско оборудване. В момента в „Магма Пак“ работят 85 души.

- Трелеборг - https://www.trelleborg.com/bg-bg/seals

Trelleborg Sealing Solutions е световен лидер в доставките на решения за уплътняване. Нашата продуктова гама включва О-пръстени, хидравлични уплътнения, ротационни уплътнения за валове, маслени уплътнения, статични уплътнения, пневматични уплътнения, механични челни уплътнения и много други.

- Пуратос - http://www.puratos.bg/bg

Пуратос е международна група, която предлага пълна гама иновативни продукти и техническа подкрепа на занаятчии, индустриални, търговии на дребно и хорека клиенти в хлебарството, сладкарството и областта на шоколада.

Приложение 2