Индустриалните паркове са основен инструмент за повишаване на икономическия растеж и за стимулиране на регионалното развитие в България. Тези паркове от една страна са механизъм за привличане на преки чуждестранни инвеститори, а от друга страна, поради това че концентрират на едно място значителни финансови, производствени и човешки ресурси, те са основно средство за развитието на даден регион. Специално що се отнася до Перник, създаването на индустриален парк ще стимулира работния поток да се насочи обратно към местно ниво, вместо да бъде насочен в голяма степен към София, където жителите на Перник търсят по-високо заплащане.
В настоящия документ представяме концепция за индустриален парк, в която определяме дългосрочните перспективи и цели за развитието му. Концепцията съдържа цялостно представяне на целите и задачите за създаване на парка, в това число и управление и поддържане от страна на “Индустриална и логистична зона – Перник“, както и посочените в Закона за индустриалните паркове Чл. 24. (1) изисквания за представяне на: Наименование и местонахождение; Собственост; Цели и предназначение; Територия и граници; Актуални идентификатори по кадастралната карта; Предложение за устройствен режим и застрояване; Предложение за вътрешна техническа инфраструктура; Възможности за осигуряване на транспортен (пътен, железопътен, воден) достъп до парка; Възможности за присъединяване на парка към електропреносна и газопреносна мрежа, водоснабдителна и канализационна мрежа; Дейностите по експлоатация на парка, извършвани от оператора; Изисквания към потребителите; Оценка на необходимите финансови, технически, човешки и други ресурси, необходими за създаването и функционирането на индустриалния парк; Очаквани резултати от функционирането на индустриалния парк от гледна точка на дейността на инвеститорите;
Индустриален парк – Перник следва да бъде проект, чийто основни функции и дейности, са управление е поддържане, осигуряване на административно обслужване и оказване на съдействие на потребителите в него, се осъществяват от „Индустриална и логистична зона – Перник“ ЕАД, посредством Договор за експлоатация между акционерното дружеството и Община Перник.
Индустриална и логистична зона – Перник – ЕАД с ЕИК/ПИК 205383946 е регистрирана на 08.11.2018 със седалище гр. Перник, пл."Св.Иван Рилски", 1А, ет. 1.
Местонахождение на индустриалния парк
Макро локация
„Индустриална и логистична зона – Перник“ е разположенa в град Перник, който се намира в Западна България, на 25 километра югозападно от столицата София. По данни на Националния статистически институт към 31 декември 2020 година населението на Перник наброява 71,504 души, което го прави най-многочисления град в Западна България след столицата София. Перник е разположен на 59 километра североизточно от Кюстендил, на 70 километра северно от Благоевград. Градът е стопански, културен и административен център на община с 2 града и 22 села, с обща площ 461.1 квадратни километра.
Град Перник
Перник е в зона на т. нар триъгълникът между Костинброд, Нови Хан и Елин Пелин, който формира нова макро-индустриална зона, която се състои от няколко логистични проекта.
Перник е град с богато индустриално минало. В исторически план тук светва първата електрическа крушка през 1895г. Превръщането на Перник в индустриално селище води до разкриването на нови промишлени предприятия. През 1931 г. с български и белгийски капитали започна строителството на фабрика „Кристал“ за производство на плоска и куха стъклария, през 1933 г. започва изграждането на първото в страната предприятие за валцувани метали „Български железни заводи“, оборудвано с електродъгови металургични пещи, фабрика за сушене на плодове и зеленчуци, която през 1951 г. прераства в единствения завод на Балканите за производство на пектин. В периода 1950 – 1970 г. са започнали своята работа ТЕЦ „Република“, металургичен завод „Ленин“, заводът за токоизправители, заводът за заваръчни машини, заводът за феромагнити, заводът за специални стоманени профили. Сред фирмите, обявили фалит след неуспешна приватизация, са: заводите за производство на стъкло – „Кристал“, за строителни панели ДФ „Бетон“, за стоманени профили „Благой Попов“ („Камет“) АД, за производство на пектин „Пектин“ АД, първия български машиностроителен завод „Струма“, стоманолеярния завод „Солидус“, по-стария „ТЕЦ – Перник“, месопроизводствения „Родопа“ – Перник, стария „Хлебозавод“ – Перник и др. Поради тези факти в града могат да се срещнат и не малко празни цехове, халета и индустристриални зони, нуждаещи се или от реиндустриализиране или рекултивиране. Именно това прави проекта за нов и модерен индустриален парк още по необходим за града ни.
В град Перник действат 11 основни училища, Природоматематическа гимназия, Гимназия за изучаване на чужди езици, 5 среднообразователни училища, 5 професионални гимназии, като сред тях има такива, които са пряко насочени към индустриализацията и производствения процес, като Технологична професионална гимназия „Мария Кюри“ , Професионална гимназия по техника и енергетика „Христо Ботев“, Професионална гимназия по техника и строителство „Арх. Йордан Миланов“. Чрез изграждането на Индустриален парк – Перник, ще бъде улеснен процеса по реализация на кадрите, които излизат от тези професионални гимназии.
В града се провежда един от най-големите фестивали в Европа – международният маскараден кукерски фестивал „Сурва“. През 2009 г. официално е обявен за европейска карнавална столица заради този фестивал.
През град Перник преминават паневропейски транспортен коридор 4 (чрез европейски път E79 – автомагистрала „Люлин“ и автомагистрала „Струма“), паневропейски транспортен коридор 8 (чрез европейски път Е871 – първокласен път в посока област Кюстендил и българо-македонската граница), републикански път II-63 в посока гр. Трън и на българо-сръбската граница, както и трасето на железопътната линия, свързваща Централна Европа и Гърция.
Микро локация
Имотът, върху който се разполага индустриалният парк има лице на бул. „Скоростна магистрала“ на север. Булевардът е една от основните пътни артерии в Перник и осигурява отлична връзка с всяка една точка от града, както и връзка с автомагистрала „Струма“ на запад. Разстоянието от имота до центъра на града е около 3 километра и отнема няколко минути с автомобил.
Град Перник разполага с 16 градски автобусни линии, 15 междуселищни автобусни линии и 9 междуобластни автобусни линии, но достъпът с градски транспорт до обекта на анализ е ограничен, тъй като най-близките спирки на градския транспорт не се намират в близост. Предвидено е да се осигурят автобусни линии, за да се подсигури лесен автобусен достъп.
В гр. Перник съществува железопътна линия, която свързва града както със София, така и с Кюстендил и с ГКПП Гюешево. Предстои доизграждане на връзка, която да свърже индустриалния парк с железопътната линия.
В близост до зоната има интермодални точки за прикачване на гари и спирки при мултимодално използване на автобусен и влаков транспорт. Тези центрове представляват пресечна точка на поне два вида транспорт, където освен транспортни и спедиторски фирми се установяват и фирми от транспортноемките отрасли - производство, дистрибуция.
В съседство на Индустриалната и логистична зона съществуват основно индустриални обекти, както и жилищни обекти. В непосредствена близост на изток са разположени Стомана Индъстри , ТЕЦ „Република“, Сани-Конс Зайо Байо и Колхида Метал, на запад се намират Хидрострой ООД, Транс Лес – 82 ЕООД, Билд Инженеринг В.В.Р. ООД, и Сами-М ЕООД, а на север – Ocean Fenders.
Следната карта представя по-точна представа за разположението на парка:
Цели за развитие на Индустриален парк – Перник
Площи на територията на индустриалния парк
Индустриална и логистична зона – Перник включва 2 съседни поземлени имота в град Перник. На север имотът има лице на бул. „Скоростна магистрала“. Общата площ на поземлените имоти възлиза на 346 261 квадратни метра, според одобрената кадастрална карта на гр.Перник.
Следващата таблица представя в детайл точните квадратури на всеки поземлен имот:
Зоната ще предлага на инвеститорите обособени терени, с изградена инфраструктура: достъп до зоната, достъп до парцела, с осигурен достъп до локална подстанция с връзки за вода, канализация, газ и електричество.
Устройствен режим на застрояване на индустриалния парк
Индустриален парк – Перник ще функционира като парк тип А – общ, в който няма специализация на производствени дейности. Според общия устройствен план на Перник имотът попада в предимно производствена зона (Пп), ето защо паркът ще бъде с производствено предназначение с фокус върху съвременни чисти производства. Целта е постигане устойчиво развитие на зелената инфраструктура, като в района следва да се запази и развива наличния природен фонд защитни пояси, храстови насаждения, крайпътни насаждения, биотопи и други екологично значими микро и макро природни структури.
Териториите следва да бъдат:
- Индустриален парк за чисти производствени дейности;
- Логистичен и мултимодален терминал с връзки към международните транспортни коридори и железопътната линия, който ще бъде част от макро-индустриална и логистична зона;
- Административен и бизнес център
- Складова, производствена или търговска база.
Устройствената категория ще бъде променена с три устройствени категории – чисто производствена зона (Пч), смесена многофункционална зона (Смф) и жилищна зона (Жм).
Устройствените зони са със следните строителни показатели:
Чисто производствена зона (Пч)
- максимална плътност на строителството – 80%
- максимален Кинт на строителството – 2.50
- минимум изисквани зелени площи – 20%
- максимална допустима височина – не е посочено
Смесена многофункционална зона (Смф)
- максимална плътност на строителството – 60%
- максимален Кинт на строителството – 5.00
- минимум изисквани зелени площи – 30%
Жилищна зона (Жм)
- максимална плътност на строителството – 40%
- максимален Кинт на строителството – 1.20
- минимум изисквани зелени площи – 40%
Следващата карта представя параметрите на застрояване на обекта:
Една от най-важните характеристики на проекта за създаване на дългосрочна стойност за логистичен проект е адекватната инфраструктура до и в имота. Проектът ще бъде развиван в съществуваща индустриална зона, която има потенциала да се развие и като производствена в дългосрочен план.
Успешното развитие на логистичен и индустриален проект разчита на следните фундаментални принципи:
• Ефективно използване на поземления имот;
• Планиране на достъпа до имота;
• Планиране на оптималното съотношение на офиси към складове, които следва да се изградят;
Основно предимство на индустриалният парк е, че предлага готови за строителство терени с голяма площ и на атрактивни като локация места и пълен пакет от услуги и консултации. Ефектът от инвестицията в една индустриална зона невинаги е незабавен, което налага да се проучат и да се обобщят онези фактори на средата, които, комбинирани с действия на оператора, могат да създадат устойчива и по-високоефективна обществена инвестиция. Подобен ефект може да ускори развитието на определен регион и така да се създаде траен регионален растеж. Индустриална и логистична зона – Перник ще осигури на своите инвеститори завършен и балансиран продукт с инфраструктурни удобства и аднимистрация, която обслужва дейностите, извършвани на територията на парка.
В момента имотът представлява необлагороден поземлен имот, но предстоят:довършване на новоизграден път, довършване на връзка с ж.п. линия, изграждане на подстанция за да се регулира електрозахранването, както и свързване с водопровод - предстои свързване в водопровод, газопровод, канализация и прекарване на оптична връзка.
Транспортна техническа инфраструктура
Ще бъдат изградени улици с голяма товароносимост, кръгови кръстовища, тротоари и велоалеи, пътни знаци и пътна маркировка, паркоместа, места за извозване на битови и промишлени отпадъци. Входовете за коли на служители, клиенти и за големи камиони би следвало да са отделни. Необходимо е да има разделение на потока на трафика. Трафикът от автомобили и трафик от големи камиони няма да се пресича. Пространство за маневреността на превозните средства ще осигури добър поток на трафика. Всички входни точки трябва да бъдат охранявани 24 часа на ден.
Приоритет в строителството следва да бъде даден на подобряването на достъпа от булевард „Скоростна магистрала“, както и прокарване на комунална инфраструктура. Към момента Община Перник има обявена обществена поръчка с предмет “Инженеринг (проектиране, строителство и осъществяване на авторски надзор) на обект: Изграждане на улица към индустриална зона „Перник“ и пътна връзка с път I-6 при км 82+790“.
Водоснабдяване и канализация
Всички парцели на територията на Индустриален парк Перник ще бъдат захранени от магистрален водопровод и ще бъдат осигурени с достъп до вътрешна водоснабдителна мрежа. В момента през имотите попадащи в обхвата на бъдещия индустриален парк преминава водопровод с диаметър Ф1020 – стоманен по данни от ВиК Перник.
Предвидено е изграждане на: резервоар за дъждовна вода с контролиран дренаж. Резервоар под налягане за пожарна безопасност. Канализация за битови отпадъчни води.
Елекроснабдяване
В индустриалния парк ще бъде изградена система за захранване с достатъчно налични свободни мощности, които да осигурят гъвкавост и възможност за пренасочване на допълнителни мощности към различните парцели съобразно нуждите на инвеститорите. През терена минава далекопровод от 20 kV /киловолта/, който е необходимо да бъде изместен. Като е предвидено изграждането на подстанция 10 Кv , разположени на 0,5 км от границата на зоната, както и довеждаща инфраструктура.
Предвидено е да се изгради улично осветление, озеленяване и ограждане около техническите съоръжения.
Газификация
На територията на Индустриален парк Перник ще бъде разположена газоразпределителна станция, която да предостави директен достъп за потребителите. Всички терени ще имат осигурен достъп до вътрешна газоразпределителна мрежа.
Към настоящия момент през имотите попадащи в обхвата на бъдещия индустриален парк няма газопреносни съоръжения, по данни на Аресгаз. В бъдещ етап на строителство ще бъде необходимо да бъдат прокарани такива.
Дейностите по експлоатация на парка, извършвани от оператора
Съгласно Чл. 35., ал. 1 и 2 от Закона за индустриалните паркове, дейностите по експлоатация на индустриалния парк, извършвани от оператора, следва да включват:
1. Управление и поддържане на вътрешната техническа инфраструктура, притежавани от собственика на индустриалния парк, в съответствие с техническите изисквания, определени с приложимите нормативни актове за съответните елементи на техническата инфраструктура. Техническата инфраструктура е изцяло собственост на Община Перник, която е собственик на индустриалния парк. В настоящият случай е предвидено функциите на оператора да не се изпълняват от собственика на индустриалния парк, а да се изпълняват чрез договор за експлоатация от друго юридическо лице или чрез концесия. В този случай е приложим чл. 9 ал. 2 от ЗИП „Когато функциите на оператор не се изпълняват от собственика на индустриалния парк, отношенията между собственика и оператора се уреждат с договор за възлагане на дейностите по експлоатация на индустриалния парк, наричан по-нататък „договор за експлоатация“, който отговаря на условията на чл. 28.“
2. Операторът на парка осигурява на административно и друго обслужване на инвеститорите относно извършваните на територията на парка дейности в съответствие с правилника за цялостната организация в индустриалния парк и със съответния договор за стопанска дейност;
3. Операторът на парка оказва съдействие на потребителите в индустриалния парк във връзка с административното обслужване на дейността им от страна на държавни и общински институции;
4. Операторът на парка сключва на договорите за стопанска дейност, договорите за партньорство и на договорите за услуги.
Операторът на парка отговаря и за други дейностите по експлоатация, каквито са:
- строителство на елементи на вътрешната техническа инфраструктура и дейности по изграждане на строежи за развитие на индустриалния парк;
- сключване на договори с партньори за осигуряване на социални, административни и други обслужващи дейности и услуги на територията на индустриалния парк;
- изграждане и поддържане на транспортния достъп и изграждане и поддържане на присъединяванията на елементи на вътрешната техническа инфраструктура на парка към налична външна техническа инфраструктура по чл. 64, ал. 1 от ЗУТ;
- сключване на договор за обслужване с лица, притежаващи документ за извършване на дейности с отпадъци по чл. 35 от Закона за управление на отпадъците, за събиране и транспортиране на отпадъците до съответните съоръжения и инсталации;
- изграждане и поддържане на производствени и други сгради и съоръжения на територията на индустриалния парк;
- както и други дейности, възложени от собственика на индустриалния парк
Потенциални инвеститори в Индустриален парк Перник
Привличането на подходящи инвеститори, които имат интерес за развитие на бизнеса си в Перник, би могло да запази по-висока цена на имотите и няма да е нужно тя да се намалява, за да бъдат по този начин привлечени инвеститори. Ето защо е важно да се направят анализи на потенциалните категории инвеститори и в последствие да се проведат преговори с тях.
Три посоки:
1. Търговци, които имат полза за създаване на своя търговска верига или складова база (при липса на конкуренция)
2. Производства, чиито работници са жители на Перник (или които биха наели работници от Перник) и които имат полза да наемат или изградят производствена база.
3. Логистика
1. Привличане на инвеститори тип търговци в Перник. Тези търговци могат да бъдат привлечени: а) с цел да наемат търговска площ; б) с цел да наемат складова площ в) с цел да наемат производствена площ в) с цел да наемат офиси.
Кои конкретно са те за Перник:
- Домашна техника – Technomix, Zora, Technomarket нямат присъствие в Перник, а има само 1 магазин на Technopolis
- Хранителни търговци (Billa, Kaufland, Lidl, T-market имат по 2 магазина, веригата Фантастико и KAM имат 1 магазин, а веригите Metro, ProMarket, HIT, нямат присъствие и биха били потенциални клиенти)
- Магазини за детски стоки – Нямат присъствие в Перник и са потенциални клиенти: Jumbo, Hippoland, Vis Vitalis Bulgaria, Comsed
- Мебели & стоки за дома – в Перник от този тип има само магазин на JYSK. Потенциални клиенти са: IKEA, Homey, Como, Aiko, Nov Dom, Martineli, Domko, Yavor и т.н.
- Спорт – Големи вериги за спортни стоки също нямат присъствие в Перник: Sport Depot, Decathlon
2. Производства, чиито работници са жители на Перник (или които биха наели работници от Перник) и които имат полза да наемат или изградят производствена база.
- Следва да се проучи в каква сфера са заети работниците от Перник, които работят в София. По размер на работната заплата област Перник заема 23-то място в България. В същото време най-високи са заплатите в столицата, само на 40км, което кара много от перничани да работят в София.
В Перник преобладават малките фирми като относителения дял на предприятията с до 9 заети лица в общия брой предприятия е 93.5 %, Само 5 % са предприятията с от 10 до 49 работника. Това означава, че е по-продуктивно да се търсят не толкова местни, а по-скоро външни инвеститори, като разбира се преговаря и с местните фирми, които биха имали полза от мултимодалността на услугите и клиентите в парка.
Хипотеза, която следва да се провери е, че ако съществуват определени фирми или производства, в които са заети много жители на Перник е възможно те да бъдат привлечени като инвеститори с цел намаляване на времето и разходите за пътуване на работниците и по-оптимизиран процес. Това е от голяма полза както за фирмите, така и за самите жители на Перник, които ще пътуват много по-малко, ще бъдат обществено по-удовлетворени и ще вливат много повече средства в икономиката на града.
По отношение на развиването на производства, които биха наели работници от Перник, в относителна близост има добър пример за това: В Костинброд се намират производствените съоръжения на Coca Cola, Олинеза и Jimmy’s. Сградата на Coca Cola е с разгърната застроена площ от 30,000 квадратни метра. Фабриката на Олинеза има разгърната застроена площ от 10,000 квадратни метра и беше завършена през 2000 г. Фабриката на Jimmy’s има разгърната застроена площ от 2,800 квадратни метра и включва също и 870 квадратни метра офис площи. Следователно може да се потърсят подобни инвеститори.
3. Логистика.
Според маркетинговите проучвания, двигателите в търсенето на логистични и индустриални площи са логистични оператори (42%), търговци (32%), търговци на мебели и магазини „направи си сам“ (10%), фармация (8%) и сектор производство (7%). Перник е в зона на т.нар триъгълникът между Костинброд, Нови Хан и Елин Пелин, който формира нова макро-индустриална зона, която се състои от няколко логистични проекта. Би могло да се проучи кои са, фирмите, които осъществяват логистични проекти в рамките на този триъгълник ки имат ли интерес те от свои логистични бази в Перник.
Оценка на необходимите финансови, технически, човешки и други ресурси, необходими за създаването и функционирането на индустриалния парк
Източници на финансиране
Изграждането на парка е предвидено да се случи поетапно като се търсят различни категории инвестиции. Те са: Финансиране от собствен бюджет; от Фонда за възстановяване и развитие, чрез предвидените по този фонд средства за изграждане на инфраструктура на индустриални паркове (според новия план за развитие на индустриални паркове се предвижда общо финансиране от 416.5 млн. лв); От Държавния бюджет съгласно ЗИИ чл. 22б ал. 1 се „По предложение на министъра на икономиката Министерският съвет може да отпуска средства за финансово подпомагане изграждането на елементи на техническата инфраструктура – публична общинска или държавна собственост чрез приходи от продажби на поземлен имот“; както и от продажбата на имоти на инвеститори.
Концепция за развитие
От голямо значение за развитието на Индустриалния парк е изграждането на ефективна инфраструктура и създаването но благоприятни условия за потенциални инвеститори, които да ориентират своите първоначални разходи в строителство на сграда и/или съоръжения, както и в човешки ресурс. Това ще донесе стабилност на проекта и ще подобри възприятието на последващите инвеститори. Основен разход е за прокарване на инфраструктура.
Поради мащаба на проекта, той ще бъде реализиран на фази. Следващата таблица представя различните дейности в годините на развитие на проекта.
Финансов анализ
Постижими наемни условия
Направено е предположение относно потенциалното отдаване под наем на площите в проекта с оглед тенденциите на пазара на индустриални, логистични, офисни и търговски площи в България:
- Заетост: Предположена е структурна незаетост при стабилизиране на заетостта от 5% за всички площи. Това е от една страна, за да се обезпечи смяната на наемателите и площта, която може да стои "заключена" с договор за опция за разширяване. От друга страна, постоянната незаетост е стандартно предположение, което взимат предвид физическите ограничения на имота, многобройните наематели с различни нужди, както и непредвидени обстоятелства. Нарича се също структурна незаетост и отразява вродени трудности при отдаване на имота или специфична площ, която наемодателят решава да остави празна, за да се справи с договорни или други изисквания от страна на разширяването на наемателите. Това също позволява разширяване или разместване на наематели в сградата.
- Такса поддръжка: Такса поддръжка е на принципа на „отворена книга“. Следователно наемодателят ще трябва да покрива разходите по поддръжка за свободните площи. Освен наемната цена, наемателите обикновено плащат допълнително и такса поддръжка. Таксата поддръжка покрива управлението на имота и разходите за комунални услуги в общите части. Конкретният размер на такса поддръжка зависи от няколко фактори, включително качеството на строителните материали, инсталациите в имота, типът на общите части, пр.
- Индексация: базовият наем е индексиран с хармонизирания индекс на потребителските цени на Европейския съюз, публикуван от Евростат (HICP EU27), който за целите на текущия анализ е предположен като константа от 1.5% за целия разглеждан период.
- Комунални услуги: наемателите следва да покриват всички комунални услуги за наетата площ. Разходите за отопление, климатизация, вентилация и електричество следва да бъдат префактурирани към наемателите, спрямо съответното потребление.
- Обществени разходи: Наемателят ще покрива таксата за битови отпадъци, а наемодателят ще покрива данъка върху недвижимите имоти, както и застраховката, тъй като това е пазарната практика.
Приходи
За да се привлекат първоначалните инвеститори може да е необходимо земята да се продава на под средната за пазара цена от собственика, което не формира приход за Дружеството.
Разход за строителство
Непреки разходи
- Управлението на проекта е заложено на 2.0% от разходите.
- Фиксирани разходи за консултантски услуги в зависимост от обема на всеки проект.
- Разходи правни услуги и маркетинг за годините на активно отдаване/продаване на всеки проект.
- Отдаването на свободните площи ще се дължат комисиони в размер на 15.0% от годишния приход от наем за тези площи, а за продажбите – 3.0% от продажната цена, тъй като това е стандартна пазарна практика. Предположили сме, че само 50% от всички продажби и наеми ще се извършат чрез посредник, след сключване на договор за Оператор.
Очаквани резултати от функционирането на
Индустриален парк Перник
Настоящата концепция е одобрена от Общински съвет Перник с Решение №810 от 07.04.2022г.